Het proces van de WOZ-waarde bepalen bestaat grofweg uit drie stappen: een marktanalyse, het waarderingsmodel inrichten, de modelwaarde controleren.

Stap 1: de marktanalyse

We beginnen met het verzamelen van verkoopprijzen van alle woningen in ons belastinggebied. Wij ontvangen die verkoopprijzen via het Kadaster. Die verkopen onderzoeken we. We bepalen of we een verkoopprijs kunnen gebruiken voor het bepalen van de WOZ-waarde van andere woningen in de buurt. We onderzoeken ook of de kenmerken van de verkochte woningen in ons systeem kloppen. Dat onderzoek naar die kenmerken doen we op verschillende manieren. We bekijken verkoopadvertenties, we controleren bouwdossiers van de gemeente en we vragen informatie aan de koper van een woning. Dit onderzoek noemen we ‘permanente marktanalyse’ en we besteden er per jaar ongeveer 5.000 uur aan.

De eerste stap van het WOZ-proces is de permanente marktanalyse. We doen die marktanalyse in Ortax. De taxateur controleert als eerste of de objectkenmerken van de verkochte woning kloppen.

Ortax controleert daarna hoeveel de verkoopprijs afwijkt van de modelwaarde die het programma heeft uitgerekend voor het verkochte object. Is er een verschil tussen de modelwaarde en de verkoopprijs? Dan moet het model zich aanpassen, zodat dat verschil kleiner wordt. Dit gebeurt bij elke verkoopprijs. Ieder jaar wordt daardoor de modelwaarde anders.

Die veranderende modelwaarde is de zogenoemde marktonwikkeling. Dit wordt ook wel de ‘trend’ genoemd. Makkelijker gezegd is het de stijging of daling van de WOZ-waarde vergeleken met vorig jaar. In de grafiek hier onder ziet u de marktontwikkeling (trend) in uw gemeente.

Wilt u nog meer weten? Download dan het volledige verantwoordingsdocument.

Stap 2: het waarderingsmodel inrichten

Nadat de marktanalyse klaar is, gebruiken we de goedgekeurde verkoopprijzen om een waarderingsmodel in te richten. Een waarderingsmodel is een computermodel waarmee we in één keer voor alle 140.000 woningen de WOZ-waarde kunnen bepalen. We stoppen daarom ontzettend veel informatie over de verkochte woningen in dat model. Op die manier kunnen we voor iedere afzonderlijke woning een eigen WOZ-waarde berekenen. De waarde die het waarderingsmodel berekent noemen we de modelwaarde. De modelwaarde wordt berekent door alle verkoopcijfers van de voorgaande tien jaar te analyseren en met elkaar te vergelijken.

Ortax rekent voor alle woningen een modelwaarde uit. Maar hoe doet Ortax dat? Voor ieder marktsegment bepaalt Ortax de modelwaarde van de ‘gemiddelde woning’. Een marktsegment is een groep woningen. Nadat Ortax de modelwaarde van de ‘gemiddelde woning' heeft bepaald, gaat Ortax de waarde voor andere woningen bepalen. Dat doet Ortax door aanpassingen te doen op de modelwaarde van de ‘gemiddelde woning’ (die Ortax als eerste uitgerekend heeft). Bij de taxatie van de woning zijn de kenmerken van de woning vergeleken met die van de ‘gemiddelde woning’. Zijn er verschillen tussen de woning die Ortax taxeert en de ‘gemiddelde woning’? Dan past Ortax de modelwaarde aan met een correctie.

Wilt u nog meer weten? Download dan het volledige verantwoordingsdocument.

Stap 3: de modelwaarde controleren

Als laatste controleert een taxateur de modelwaarden die het waarderingsmodel heeft bepaald. De taxateur bekijkt of er redenen zijn om van de modelwaarde af te wijken. Deze controle noemen we ‘herwaardering’ of ‘waardering’. Ook aan deze controle besteden we per jaar ongeveer 5.000 uur. Als deze controle klaar is, dan hebben alle 140.000 woningen een WOZ-waarde voor het nieuwe belastingjaar.

De taxateur controleert alle modelwaarden die Ortax uitrekent. Dat doet de taxateur door de modelwaarde van Ortax te vergelijken met verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen. Is de modelwaarde van Ortax niet goed? Dan past de taxateur dit aan. Drie van de verkochte woningen waarmee de taxateur de modelwaarde van Ortax vergelijkt komen op het taxatieverslag van uw woning te staan. Deze kunt u vinden op onze digitale balie.

Wilt u nog meer weten? Download dan het volledige verantwoordingsdocument.

In de WOZ spreken we graag over ‘objecten’. Met een object bedoelen we een woning of niet-woning waarvoor we de WOZ-waarde moeten bepalen. De kenmerken van een object zijn de basis van een WOZ-waarde. 

We onderscheiden twee soorten objectkenmerken in de WOZ: primaire en secundaire objectkenmerken.

Wat zijn primaire objectkenmerken?

Primaire objectkenmerken zijn meetbare kenmerken van een object, zoals:

• de grootte (inhoud, oppervlakte, perceelgrootte, enz.);
• het bouwjaar;
• het adres/de buurt;
• het type object (bijvoorbeeld een vrijstaande woning, appartement of rijwoning) en
• welke/hoeveel bijgebouwen (bijvoorbeeld een garage, tuinhuis, dakkapel of balkon) er zijn.

Wat zijn secundaire objectkenmerken?

Secundaire objectkenmerken bevatten een oordeel over het WOZ-object of over de omgeving. Een paar voorbeelden van secundaire objectkenmerken zijn:

• De onderhoudsstaat;
• De ligging van het object;
• De uitstraling van het object;
• De kwaliteit van het object.

Wij corrigeren de WOZ-waarde als de bovenstaande gegevens afwijking van ‘gemiddeld’. De correcties die wij hanteren op de secundaire kenmerken treft u hier onder aan:

Wilt u nog meer weten? Download dan het volledige verantwoordingsdocument.

We rekenen uit of het waarderingsmodel de juiste WOZ-waarde bepaalt met verschillende statistische formules. Dat doen we omdat Ortax is gemaakt met de principes uit de statistiek.

Ratio

Eén van de dingen die we uitrekenen is de ‘ratio’ van verkochte woningen. We delen dan het verkoopcijfer van een woning door de modelwaarde die uit het waarderingsmodel komt. Die formule ziet er zo uit:

De perfecte uitkomst van die som zou 1 zijn. Dan zijn het verkoopcijfer van een woning en de modelwaarde namelijk precies gelijk aan elkaar. Dat betekent dan weer dat de modelwaarde gelijk is aan de marktwaarde. Is de uitkomst lager dan 1? Dan is de modelwaarde lager dan de marktwaarde. Is de uitkomst hoger dan 1? Dan is de modelwaarde hoger dan de marktwaarde.

Het doel is dat de gemiddelde ratio van alle verkopen zo dicht mogelijk uitkomt bij 1,0. We willen ook dat de spreiding (de gemiddelde afwijking) van de ratio’s zo klein mogelijk is.

Afwijkende ratio’s en transactieruis

De ratio van een verkoopprijs komt heel vaak niet precies uit op 1. Toch wil dat niet zeggen dat de modelwaarde die het waarderingsmodel heeft berekend dan fout is. Bij iedere verkoop van een woning is namelijk sprake van transactieruis. Transactieruis wil zeggen dat er sprake is van subjectieve invloeden bij de verkoop van een woning. Een paar voorbeelden van die invloeden zijn:

• de informatie die de koper en/of verkoper over de woning hebben (of juist niet);
• de onderhandelingskwaliteiten van de koper en/of verkoper;
• emotie die koper en/of verkoper heeft bij het (ver)kopen van de woning.

Door dit soort invloeden kan de verkoopprijs van één woning verschillen van de marktwaarde van de woning. Dat verschil is in sommige gevallen wel 7%. Eigenlijk kan je door de transactieruis ook niet zeggen dat er één juiste WOZ-waarde (marktwaarde) voor een woning is. De marktwaarde zit tussen een minimale waarde en een maximale waarde, dat noemen we de ‘bandbreedte’. De bandbreedte voor de ratio’s verkoopcijfers is 0,98-1,03. Dat betekent dat de modelwaarde bij een ratio tussen 0,98 en 1,03 goed aansluit op de marktwaarde.

De WOZ-waarde (marktwaarde) bepalen we door zoveel mogelijk verkoopprijzen te gebruiken in het waarderingsmodel. Op die manier kunnen we het effect van de transactieruis zo klein mogelijk maken.

Om het model te controleren rekenen we ook de gemiddelde ratio van alle verkoopcijfers uit. Valt de gemiddelde ratio van alle verkoopcijfers binnen de bandbreedte? Dan sluiten de modelwaardes die door het waarderingsmodel zijn uitgerekend goed aan op de marktwaarde.

Wilt u weten hoe het model voor uw gemeente presteert, kijk dan op de laatste pagina van het verantwoordingsdocument voor uw gemeente.

De Waarderingskamer is de organisatie die ons controleert. De Waarderingskamer heeft ook de regel dat de gemiddelde ratio van alle verkoopcijfers goed is als die tussen 0,98 en 1,03 is. De gemiddelde ratio is één van de onderdelen die de Waarderingskamer controleert voordat de WOZ-waardes die we hebben bepaald worden goedgekeurd. Pas als we goedkeuring van de Waarderingskamer hebben, mogen wij u de een nieuwe WOZ-waarde geven. Wilt u weten hoe de Waarderingskamer oordeelt over het waarderingsmodel voor uw gemeente? Lees dan het oordeel van de Waarderingskamer over de kwaliteit van onze taxaties.